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Palabras clave
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Precio del suelo, Metodologías de Valuación, Regulación de Plusvalías Urbanas, Comportamiento Humano, Valor Inmobiliario, UNSA, Arequipa
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Justificación del proyecto
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Actualmente en Arequipa la especulación inmobiliaria se ha convertido en uno de los principales problemas al momento de adquirir un predio o inmueble, llegando en algunos casos a limitar e impedir el acceso a una vivienda digna y dotada de infraestructuras y servicios, el comportamiento especulativo en el ámbito inmobiliario es básicamente una idea no fundamentada e irreal del valor del suelo.
En el Perú la valuación se ha convertido en una de las principales herramientas para reflejar los valores del suelo y su constante cambio y transformación, es ahí donde se observa que las metodologías de valuación existentes en nuestro país quedan obsoletas, lo cual genera que los valores expresados en la tasación no reflejen el valor otorgado por el mercado o por la especulación del suelo, produciendo la inaccesibilidad a créditos hipotecarios debido a que el tasador no tiene el respaldo legal necesario para valorar la plusvalía del suelo y reflejarlo en la tasación, produciéndose una gran diferencia entre el valor de compra-venta con el reflejado en el documento de valuación.
El crecimiento económico de los últimos años en Arequipa ha traído consigo un incremento de la capacidad adquisitiva de la población, siendo Arequipa una de las ciudades con mayor demanda de vivienda generando la competencia entre promotores y compradores, en la que la ley de la oferta y demanda prima sin ningún control, resultando precios tan elevados y ficticios que pueden llevarnos a una burbuja inmobiliaria.
En el año 2016 fue aprobado el Plan de Desarrollo Metropolitano de Arequipa 2016-2024 a través de la Ordenanza Municipal N°961 en el cual se aumenta la densidad poblacional en algunos sectores de la ciudad, además incluye dentro del área de expansión urbana zonas que antes eran consideradas terreno agrícola o eriazo, generando que el valor del suelo de estos se incremente de manera súbita e irreal.
Esta diferencia de valores de suelo producto de la densificación mezclado con la ambición y poco aprecio de las áreas verdes generan la presión para la urbanización de algunos sectores no incluidos en la expansión urbana, debido a que la plusvalía adquirida es bastante rentable.
Otra causa importante es que este crecimiento económico ha generado la aparición de infraestructuras de servicio y centros comerciales, los cuales afectan el entorno inmediato, cambiando el uso de suelo de residencial a comercial y elevando los valores de suelo, accesibles solamente si se tiene el interés de invertir en comercio, además sectoriza a la población ya que los que no tienen la posibilidad de pagar dichos valores debe vivir en sectores alejados con escasas o inexistentes infraestructuras de servicios.
Son todos estos factores los que causan la especulación inmobiliaria en la plusvalía urbana de Arequipa Metropolitana, éste incremento descontrolado en el valor del suelo cuyos fines resultan netamente de lucro, puede contribuir con empeorar, si no se toman las medidas oportunas, con problemas que ya son latentes como la mala distribución del suelo, segregación territorial y asentamientos informales que afectan el crecimiento de Arequipa Metropolitana y niega la posibilidad de un hábitat íntegro con igualdad de oportunidades para todas las personas.
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Hipótesis del proyecto
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La implementación de una metodología de valuación para la regulación de la plusvalía contribuye con la mitigación de la especulación en el valor del suelo, entregando la información necesaria para mejorar la distribución del suelo y del valor de la plusvalía
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Resultados esperados del proyecto
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- 01 Tesis de Maestria presentada y sustentada
- 01 Profesional titulado de Maestro en en CIENCIAS con mención en Gerencia EN LA CONSTRUCCIÓN
- 01 artículo aceptado a una revista indizada en Scopus, Web of Science/ISI SCIELO u otra de nivel semejante, con afilicacion UNSA y agradeciemiento e indicando el numero de contrato.
- 01 ponencia del maestrando en un congreso internacional o nacional, con los resultados del proyecto.
Adicionalmente:
• Una Metodología de medición que regule la plusvalía del suelo en Arequipa Metropolitana .
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Impactos esperados
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La implementación de la Metodología de medición que regule la plusvalía del suelo en Arequipa Metropolitana regida netamente a factores medibles y sustentables en cifras le dará al tasador una herramienta para valuar elementos que anteriormente no existían y que le permitirá equilibrar el valor de tasación con el valor del mercado de compra venta logrando asi la accesibilidad al crédito hipotecario y a la vivienda. Pero el mayor impacto se generaría en la réplica y promoción de dicha exploración en diversos ámbitos y realidades a nivel mundial, de tal forma que pueda hallarse un modelo de regulación de acuerdo a los diferentes factores que influyen de modo diverso.
En lo social, el estudio del comportamiento humano referido a los factores que influyen en la determinación del valor del suelo, contribuirá a promover la redistribución de la plusvalía urbana, de tal forma que permita a toda la población el acceso a la infraestructura y los servicios adecuados, disminuyendo la marginalidad y segregación.
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